Đầu tư bất động sản vùng ven: Coi chừng nếm trái đắng

Những “miền đất hứa” 

Theo các chuyên gia trong ngành, thực tế, xu hướng ly tâm để dịch chuyển đầu tư về các thị trường mới như: Hải Phòng, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hạ Long (miền Bắc); Phan Thiết (Bình Thuận), Tuy Hòa (Phú Yên), Quy Nhơn (Bình Định), Thanh Hóa (miền Trung); Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa -Vũng Tàu (miền Nam) đã diễn ra trong nhiều năm nay.

Trong thời gian tới, nếu hạ tầng được đầu tư tốt, sẽ là cú hích thúc đẩy phát triển công nghiệp, du lịch và đô thị hóa mạnh mẽ hơn ở các địa phương thì Bình Phước, Tây Ninh, Lâm Đồng... Đây cũng là lý do bất động sản khu vực vệ tinh, hứa hẹn tăng sức hấp dẫn trong tương lai gần.

Thời gian gần đây, thị trường TP.HCM bắt đầu khan hiếm nguồn cung và bị chững lại do vướng pháp lí, hàng loạt “ông lớn” đã công bố kế hoạch kinh doanh vào bất động sản vùng ven với các dự án khá quy mô.

Trong suốt thời gian dài, các doanh nghiệp, hầu như chỉ tập trung đầu tư vào TP.HCM dẫn đến quỹ đất cạn dần, giá thành cao khiến cho các chủ đầu tư phải tìm những vùng đất mới có tiềm năng phát triển. Trong khi đó, nhu cầu của người dân địa phương về nhà ở ven đô cũng tăng lên, nhất là các căn hộ có giá dưới 1,5 tỷ thì các tỉnh lân cận TP.HCM là những “miền đất hứa”.

Hơn nữa, xét về vấn đề pháp lí, các doanh nghiệp TP.HCM đang gặp vướng mắc khiến cho việc cấp phép đầu tư dự án mới chậm. Trong khi đó, vấn đề thủ tục tại các tỉnh khác lại nhanh và thuận lợi hơn. Thủ tục đầu tư hoàn thành trong thời gian ngắn, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian và giảm chi phí. Đặc biệt, chi phí về giá đất thấp giúp cho khả năng tìm kiếm quỹ đất để đầu tư và tối ưu lợi nhuận tốt hơn.

Cùng với đó, xu hướng đô thị hóa dịch chuyển là tất yếu. Với việc phát triển của hệ thống hạ tầng giúp tăng khả năng kết nối nên những khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận trở nên gần hơn với TP.HCM rất nhiều.

Dễ “sa lầy” nếu không tỉnh táo

Bất động sản vùng ven hấp dẫn là vậy, nhưng không phải đầu tư ở khu vực nào hay dự án nào cũng thành công. 

Dày dạn kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản tại khu vực Bình Dương và các tỉnh thành lân cận TP.HCM, ông Nguyễn Anh Đào, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Viethome cho biết, bên cạnh những thuận lợi, các chủ đầu tư cũng gặp những khó khăn, chủ yếu là về nguồn vốn và vướng mắc về thủ tục pháp lí nhất định. Trong đó, theo ông, rủi ro lớn nhất mà hầu hết các doanh nghiệp gặp phải hiện nay, là dự đoán sai cân bằng cung – cầu, điều này gây ra nhiều hệ lụy khôn lường. Có thể khiến doanh nghiệp “sa lầy” và phá sản.

Năm qua, Bình Dương có hai thành phố giáp ranh với TP Hồ Chí Minh được công nhận thành phố trực thuộc tỉnh là Thuận An và Dĩ An, khiến giá nhà đất tại đây không ngừng tăng “phi mã”. Trước đây, mức giá bình quân 16-17 triệu đồng/m2 đã tăng lên mức 35-40 triệu đồng/m2. Nhiều dự án căn hộ theo đó chào bán ra thị trường, với giá cao bất ngờ như dự án The Emerald Golf View (chủ đầu tư Lê Phong Land), Bình Dương Grand View (Phát Đạt Corp), 9x Next Gen (Hưng Thịnh Corp), Green Square (TBS Group),...

Theo các chuyên gia, năm 2020 có một số chủ đầu tư thắng lớn khi các sản phẩm nhà phố, căn hộ vùng ven được thị trường hấp thụ khoảng 80-90%. Tuy nhiên, từ năm 2021 trở đi sẽ có một số chủ đầu tư có thể sẽ bị sa lầy tại đây. Bởi vì những dấu hiệu của mất cân bằng cung - cầu đang ngày càng hiện rõ. Với số lượng dự án và căn hộ đang mọc lên một cách chóng mặt, với khoảng hơn 100.000 căn hộ, trong khi dân số của hai thành phố Thuận An và Dĩ An hiện nay, chỉ khoảng hơn 1 triệu người, sự bội thực nguồn cung là hoàn toàn có thể xảy ra ngay trong một vài năm tới.

Hiện nay, một vài dự án đang có dấu hiệu “vùng vẫy” và có nguy cơ sa lầy lớn tại thị trường Bình Dương. Số lượng chào bán từ các dự án là rất lớn, nhưng số giao dịch thành công mà các chủ đầu tư đạt được, trên thực tế hiện nay lại rất khiêm tốn.

Trong khi đó, hầu hết các dự án căn hộ đang triển khai tại Dĩ An đều có tổng mức đầu tư lên đến hàng ngàn tỷ đồng, và nguồn vốn này một phần rất lớn chủ đầu tư vay từ ngân hàng. Do đó, nếu phán đoán thị trường và giải sai bài toán cung - cầu dẫn đến mất khả năng thanh khoản, có thể khiến doanh nghiệp “sa lầy” ở những dự án trên.

Một điển hình trước đây mà Bình Dương đi tắt, đón đầu làm thành phố mới giờ trở thành “thành phố ma” vắng bóng người dân. Còn khu đô thị ở Nhơn Trạch (Đồng Nai), sau nhiều lấn sốt đất cũng vắng bóng cư dân.

Để tránh rủi ro đầu tư vào bất động sản vùng ven, chủ đầu tư cần tính toán được điểm cân bằng cung – cầu. Đặc biệt là cầu tại chỗ để đảm bảo an toàn. Đồng thời, cần lựa chọn những nơi có kết nối hạ tầng giao thông tốt, không cách quá xa TP.HCM.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, không nên đầu tư theo phong trào mà cần tỉnh táo, có tầm nhìn dài hạn trong tương lai đối với khu vực muốn đầu tư, tránh tiền mất tật mang.