Thị trường bất động sản Hà Nội: Đất nền hạ nhiệt, chung cư lên ngôi

Đáng chú ý, số lượng căn hộ chung cư cao cấp được chào bán và giao dịch thành công chiếm tới 75% nguồn cung, căn hộ tầm trung chỉ chiếm 25% và không có căn hộ bình dân. Trong khi đó, thực tế phân khúc hạng trung và giá rẻ mới là nhóm sản phẩm có nhu cầu cao nhất của những người ở thực.

Đất ven đô hạ nhiệt

Chỉ hơn 1 năm trước, bất chấp dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, thị trường bất động sản ven Hà Nội liên tục xảy ra các cơn "sốt’ đất. Theo đó, nhiều khu vực giá tăng mạnh, thậm chí có nơi tăng gấp 2 - 3 lần chỉ so với trước năm 2019.

Trở lại một số huyện ngoại thành từng là tâm điểm của những đợt "sốt" đất hậu COVID-19, chứng kiến những tiếng thở dài của giới cò đất. Anh Nam, một người làm nghề môi giới chuyên khu vực Hoài Đức, Quốc Oai than thở, trước đây, hàng tháng, anh thu nhập cả trăm triệu đồng thì vài ba tháng nay, dù khách gọi vẫn rất nhiều nhưng chủ yếu là nhờ bán, sang tên, khách tìm mua thưa hẳn.

"Nghề này lấy ngắn nuôi dài, giờ tôi đang sống bằng nguồn thu nhập từ năm trước, cả tháng tôi cố lắm cũng chỉ được 1-2 giao dịch. Chủ yếu là sang nhượng, khách mua giờ ít lắm", anh Nam chia sẻ.

Cũng theo anh Nam, những lô đất ở Vân Côn, Minh Khai, Dương Liễu của Hoài Đức, nếu năm trước giá lên đến 50 - 60tr/m2 nhưng khách vẫn lùng mua tấp nập thì mấy tháng nay, dù thông tin về dự án đường Vành đai 4 của Hà Nội đã được Quốc hội thông qua, Chính phủ và các cấp chính quyền Hà Nội đang bắt đầu bắt tay vào những công việc đầu tiên lập chỉ giới đường đỏ, vậy nhưng vẫn vắng bóng khách tìm mua. Tuy nhiên, dù giao dịch giảm nhưng giá đất không giảm nhiều, những người cần tiền, bán gấp thì giảm vài giá để giao dịch nhanh còn lại hầu hết các chủ đất có nguồn lực đều giữ hàng, giữ giá, không bán ra.

Số liệu của một số đơn vị uy tín về theo dõi thị trường cho thấy, bất động sản Hà Nội và vùng ven đang có dấu hiệu chững lại. Nhiều nhà đầu tư tay ngang đang "đứng ngồi không yên" vì không rút được vốn để chuyển sang kinh doanh lĩnh vực khác khi dịch bệnh được kiểm soát tốt hơn.

Theo báo cáo quý II/2022 của batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm đất nền tại Hà Nội giảm đến 23% nhưng mặt bằng giá rao bán đất ở nhiều quận, huyện vùng ven vẫn tăng mạnh; trong đó, đất nền huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng lần lượt 31%, 27% và 20% so với trung bình giá năm trước.

Thời của chung cư

Trái ngược với tình trạng giao dịch ảm đạm của đất nền, loại hình nhà chung cư tại Hà Nội lại đang tăng giá ở tất cả các phân khúc với mức tăng khoảng 8%,

Có nhu cầu mua căn chung cư tại khu vực quận Cầu Giấy và Thanh Xuân, với ý nghĩ thị trường chung chững lại là lúc để mua nhà nhưng vợ chồng anh Bùi Anh Tuấn (trú ở phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm) lại dở khóc dở cười vì với số tiền khoảng 2,5 tỷ đồng, hơn 1 tháng tìm kiếm mọi kênh thông tin, vợ chồng anh chị nhận thấy giá chung cư ở Hà Nội tăng "nóng" đến khó hiểu.

"Nếu mua nhà ở các dự án mới thì phải vay ngân hàng khá nhiều. Vợ chồng tôi muốn thuận tiện cho công việc, học hành của con cái nhưng chúng tôi có thể phải tìm một khu xa hơn phù hợp túi tiền của mình. Hiện 1 căn chung cư cũ 68 m2 tại dự án Vinaconex ở Khu Kim Văn - Kim Lũ (Hoàng Mai) có giá tới 2,6 tỷ đồng. Khu vực Linh Đàm mức giá đang chào ra thị trường cũng cao, từ 40-45 triệu đồng/m2. Tầm giá này vượt khả năng tài chính của gia đình", anh Bùi Anh Tuấn bày tỏ.

May mắn hơn vợ chồng anh Bùi Anh Tuấn, gia đình chị Trần Lan Kim ở ngõ 193 Trung Kính (quận Cầu Giấy, Hà Nội) vừa mua được 1 căn hộ chung cư cho bố mẹ ở nhưng cũng không tránh khỏi "sốc" khi giá tăng mạnh ngoài dự đoán. Ban đầu, gia đình chỉ định mua 1 căn hộ tầm 3 tỷ đồng để bố mẹ chồng chuyển đến ở gần các con, nhưng sau khi trực tiếp đi thăm 4-5 khu nhà, chị phải phải "chốt" mua với giá gần 4,2 tỷ đồng cho căn hộ 90 m2 ở dự án Home City 177 Trung Kính, tính ra gần 46 triệu đồng/m2. Dự án nào giá cũng tăng 20-30% so với thời điểm năm ngoái nên chị Kim không còn sự lựa chọn nào khác.

Khảo sát thực tế cho thấy, từ 40 - 60 triệu đồng/m2 là mức giá khá phổ biến với căn hộ mới bàn giao hoặc dự kiến bàn giao vào thời gian tới hay cả những dự án được đưa vào sử dụng 3-5 năm. Đơn cử, tại khu vực phường Yên Hòa, Trung Kính (quận Cầu Giấy) hay Nhân Chính, Thanh Xuân Trung (quận Thanh Xuân), các căn hộ tầm trung đã đi vào sử dụng 3 - 5 năm nay đều có mức giá rao bán từ 42 - 50 triệu đồng/1m2. Có thể điểm tên một số dự án như: Home City 177 Trung Kinh, Nam Trung Yên, Rivera Park, The Legacy, Thanh Xuân Complex, CT4 Vimeco…

Cách đây 2 năm, căn hộ tầm 70m2 ở dự án The Matrix One (phố Lê Quang Đạo, quận Nam Từ Liêm) được rao bán khoảng 3 tỷ đồng (tương ứng 45 triệu đồng/m2). Đến nay, khi dự án được bàn giao thì căn hộ này đã tăng lên gần 4 tỷ đồng. Hay dự án The Nine (số 9 Phạm Văn Đồng) cũng được chào ở mức 58 - 63 triệu đồng/m2; trước đó, tháng 3/2022, giá bán từ chủ đầu tư chỉ ở mức 48,5 triệu đồng đối với căn hộ hơn 140m2, chủ nhà chỉ phải trả trước 50% giá trị hợp đồng và 50% còn lại được hỗ trợ vay ngân hàng lãi suất 0% trong vòng 1 năm.

Cũng vào thời điểm này, một dự án chung cư khác trên trên trục đường Lê Văn Lương, con đường nhồi nhét chung cư nhiều nhất tại Hà Nội, chủ đầu tư vẫn đang giới thiệu các căn hộ có giá từ 80 triệu đồng/m2. Ở phân khúc thấp hơn, các dự án quanh khu vực này đều có mức giá trên 60 triệu đồng/m2.

Vào khu vực nội đô hơn nữa, khách hàng không khỏi "choáng" với giá bán căn hộ ở tòa Chung cư cao cấp Diamon Park Plaza (16 Láng Hạ, quận Ba Đình). Khảo sát thực tế một số căn hộ đã xây thô xong và đang hoàn thiện nội thất, mức giá đang được chào bán từ 90 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2 được phản ánh là quá cao. Mặc dù có lợi thế nằm ở trung tâm, ngay hồ Thành Công nhưng xét về quy mô, cảnh quan đường nội bộ quanh tòa nhà cũng như kiến trúc, thiết kế, mức đầu tư hoàn thiện nội thất thì giá trên không phù hợp.

Không chỉ khu vực nội đô, một số dự án ở quận Nam Từ Liêm hay huyện Hoài Đức cũng có giá khá cao trên 50 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, tại quận Nam Từ Liêm, Dự án Vinhome Smart City đang có giá chuyển nhượng trên dưới 50 triệu đồng/m2 đối với các căn hộ ở 1-2 năm nay. Còn một số tòa đang xây dựng như GS1 - The Miami, diện tích từ 25 - 94,5m2, bàn giao vào tháng 5/2023 đang rao bán ở mức từ 40 - 55 triệu đồng/m2; tòa SA2 - Sakura, giá từ 41 - 52 triệu đồng/m2, diện tích từ 31 - 94m2, bàn giao từ tháng 10/2022 đến tháng 1/2023; tòa TK1 - Tonkin từ 25 - 82m2, giá 45-55 triệu đồng/m2, bàn giao tháng 9/2022…

Theo các công ty bất động sản, quý II/2022, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội được hấp thụ tốt, trong đó, dẫn đầu thị trường là căn hộ trung cấp (giá từ 38 - 55 triệu đồng/m2) với mức hấp thụ đạt khoảng 90% nguồn cung. Giá bán từ chủ đầu tư ghi nhận trung bình ở mức 45 triệu đồng/m2, cao hơn 27% so với cùng kỳ năm trước, do phân khúc cao cấp chiếm tỉ trọng cao hơn trong tổng nguồn cung chào bán. Đây là mức tăng cao nhất trong 3 năm trở lại đây.

Lý giải sự tăng giá mạnh của thị trường tại Hà Nội thời gian gần đây, một số chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh lạm phát, giá chung cư gia tăng là điều tất yếu. Đặc biệt, ở thời điểm nguồn cung rất hạn chế, giá nguyên vật liệu đầu vào gia tăng, lãi vay thực hiện dự án tăng lên buộc giá bán căn hộ tăng cao.

Thực tế gần đây, không có dự án chung cư mới được cấp phép, nguồn cung cho thị trường vẫn chủ yếu đến từ các dự án đang được triển khai và đang có xu hướng giảm. Đây chính là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà chung cư liên tục tăng vừa qua.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, 80% lượng giao dịch, tìm kiếm bất động sản tập trung tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vì nhu cầu về ở nhà tại hai đô thị này còn rất cao. Hiện nay, ngoài mục đích để ở, việc tìm mua để đầu tư đang hướng tới tính dài hạn.

Năm 2022, Hà Nội dự kiến đón nguồn cung mới với khoảng 20.000 – 22.000 căn hộ; trong đó, phân khúc cao cấp chiếm tới 55%. Đây là tỷ trọng cao nhất kể từ năm 2011 đến nay. Từ nay đến năm 2024, giá bán sơ cấp dự kiến tăng từ 8-10% mỗi năm.

Các chuyên gia dự báo, chung cư tại Hà Nội vẫn có xu hướng tăng giá trong những tháng cuối năm 2022. Tuy nhiên, sức mua các sản phẩm nhà ở khó đạt được sự mạnh mẽ như trước vì thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng của bất động sản. Mặt khác, nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn khi chính sách hỗ trợ cho vay bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ.

Chênh lệch cung - cầu, giá bán tiếp tục được đẩy cao đang gây áp lực rất lớn đến khả năng tiếp cận của đại đa số tầng lớp người dân. Mong ước có được một căn hộ phù hợp và tiện nghi làm nơi an cư đang càng trở nên xa vời đối với những người có mức thu nhập trung bình, thấp. Trong khi đó, thị trường đang đầy rẫy những căn nhà có giá vài chục tỷ đồng bỏ hoang, khó hấp thụ thì phân khúc dành cho nhóm nhà ở có nhu cầu thật rất lớn tại các đô thị lại càng trở nên khan hiếm.