Cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường

Trong khuôn khổ Diễn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022, các đại biểu đã tham dự Hội thảo chuyên đề với chủ đề "Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội".

Việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi là một yếu tố quan trọng

Tại Hội thảo, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước.

Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Mặt khác, có thể thấy cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nên là điều khó thực hiện, nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm, từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng.

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm "giá đất thị trường". "Khuyết điểm" của các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường là chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai "có lỗi", không có khái niệm pháp luật rõ ràng về "giá đất thị trường". Do đó, gần 10 năm qua, các vấn đề về giá đất phát sinh ngày càng nhiều.

Về vấn đề cải cách hệ thống thuế sử dụng đất hay thuế bất động sản hoặc tài sản, ông Đặng Hùng Võ chỉ ra rằng thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất, từ đó, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao.

Từ thực trạng trên, có 4 hệ lụy chính sẽ xảy ra gồm: Giá đất cao dẫn tới giá hàng hóa sản xuất cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư; lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh; không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho người dân; không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng.

"Qua 4 hệ lụy này cho thấy việc xây dựng và ban hành Luật Thuế bất động sản phù hợp là tất yếu. Cùng với đó, các luật thuế có liên quan đến đất đai phải ban hành đồng thời với Luật Đất đai sửa đổi", GS. Đặng Hùng Võ phát biểu.

Để hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới, GS. Đặng Hùng Võ nêu rõ việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp thành nước có thu nhập cao vào năm 2045.

Cùng với đó, trong sửa đổi Luật Đất đai cần thảo luận thêm một số vấn đề như quản lý sử dụng đất đa mục đích; hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai dạng địa chính 3D, 4D; chuyển đổi số trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...

Đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất

Từ góc nhìn về tác động của các chính sách pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng cần thực hiện một số giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh. Cụ thể, cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước. Người dân có đất thu hồi phải được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sạch để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận. Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Đồng thời, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản để đảm bảo các dự án bất động sản được triển khai theo đúng tiến độ và đáp ứng đúng các nhu cầu về bất động sản phù hợp với quy mô, mức độ phát triển kinh tế xã hội.

GS.TS. Hoàng Văn Cường cũng đề xuất cần thực hiện số hoá toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai, bất động sản thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ bất động sản.